kinh nghiệm kinh doanh đầu tư văn phòng cho thuê hiệu quả

Có rất nhiều cá nhân và tổ chức cá nhân muons tham gia vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh văn phòng cho thuê nhưng không phải ai cũng có đủ kiến thức kinh nghiệm kinh doanh văn phòng cho thuê hiệu quả. Sau đây VNREAL JSC xin chia sẻ một số hình thức đầu tư văn phòng cho thuê hiệu quả, mời các bạn xem chi tiết qua bài viết này, để biết rõ các hình thức khai thác kinh doanh cho thuê văn phòng và các ưu điểm, nhược điểm đầu tư của loại hình này.
 

Đây là loại hình mà không phải tổ chức, cá nhân nào cũng có thể tham gia được, bởi vì hình thức đầu tư này rất tốn kém, vốn hóa phải lớn, thời gian hoàn vốn lâu, và rất nhiều công việc liên quan rất khó. Để đầu tư văn phòng cho thuê theo cách này có hai cách bạn có thể triển khai.
1 là thuê đất dài hạn và đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê
2 là mua đất và đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng để khai thác kinh doanh cho thuê văn phòng.
Bạn sẽ phải bỏ vốn hóa lớn, đồng thời phải có nhiều thời gian hơn để xin phép xây dựng, thời gian xây dựng tòa nhà văn phòng. Sau khi xây dựng xong bạn có thể cho thuê nguyên tòa nhà, hoặc có thể khai thác cho thuê lẻ, tùy vào nhu cầu của bạn. Cả hai cách đầu tư này bạn cần phải xem xét kỹ các vấn đề sau:

Thứ nhất bạn cần phải xem xét về vị trí, khu vực xem tại đó các nhu cầu cần thuê văn phòng có nhiều hay không? Thường thì các quận trung tâm, các tuyến đường 2 chiều và lộ giới lớn thì mới được cấp phép xây dựng cao, hệ số sử dụng đất lớn “Vấn đề này cực kỳ quan trọng, bạn có thể xem xét tại sở xây dựng Thành Phố Hồ Chí Minh”

Thứ hai là vấn đề thiết kế tòa nhà văn phòng, để tối ưu không gian trong tòa nhà cao ốc văn phòng mà bạn đang đầu tư, bạn cần tham khảo thực tế qua các tòa nhà văn phòng hiện hữu, và nhờ đơn vị thiết kế thi công xây dựng văn phòng chuyên nghiệp. Lưu ý nên chọn phương án bố trí mặt bằng văn phòng để khu vực kỹ thuật một góc ở cuối tòa nhà, hoặc để cuối nhà, tránh phương án để khối kỹ thuật ở giữa nhà chia cắt không gian 2 bên, hạn chế không gian văn phòng, tất nhiên tùy vào địa thế, hình dáng của lô đất mà bạn đầu tư văn phòng cho thuê.

Thứ Ba là chọn lựa trang thiết bị cho tòa nhà văn phòng của bạn cho phù hợp với quy mô và mục đích của bạn. Nhiều người đầu tư quá lố dẫn đến dư thừa lãng phí tiền bạc, nhiều người lại đầu tư không tới, đầu tư nửa vời, cả hai điều này đều ảnh hưởng đến chính bạn và khách hàng thuê. Đầu tư quá thì khi khách thuê vào nhiều thứ không phù hợp phải đập bỏ, tháo dỡ “lãng phí tập 1” Sau khi hết hợp đồng khách phải bàn giao lại hiện trạng ban đầu sau khi trừ khấu hao “lãng phí tập 2”. Đầu tư nửa vời khách đến thuê nhận thấy họ phải bỏ ra số tiền lớn để đầu tư thêm vào đa phần là ngán “việc này bạn lại hại bạn vì vô tình bạn bóp lại tệp khách hàng” may mắn lắm mới gặp được khách chịu chơi, tất nhiên họ cũng không dại họ lại đè giá thuê văn phòng của bạn xuống “Ai thiệt chắc bạn đã rõ” phải có kinh nghiệm làm văn phòng.

Thứ tư là về mặt pháp lý đây là vấn đề cực kỳ quan trọng mà không phải ai cũng biết. Ngay từ đầu bạn xây dựng tòa nhà văn phòng để cho thuê thì bản thân trong hồ sơ xin phép xây dựng bạn phải có chức năng mục đích sử dụng là văn phòng, nhiều người không biết để nhà ở, hoặc căn hộ chung cư thì chắc chắn sẽ gặp rắc rối khi cho thuê tòa nhà làm văn phòng “lưu ý mục đích sử dụng nhé bạn” Xây dựng xong bạn cần nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đầy đủ, làm thủ tục hoàn công để tòa nhà của bạn đầy đủ giấy tờ pháp lý trong quá trình khai thác cho thuê văn phòng.
 

Đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê

 

 
Thay vì bạn phải bỏ nhiều vốn vào việc đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng để cho thuê với số vốn lớn thì bạn có thể chọn cách đầu tư văn phòng cho thuê để cho thuê lại. Cách kinh doanh này tính thanh khoản cao, dễ nhân rộng vì có thể tiếp cận được nhiều chủ đầu tư, dễ dàng tạo chuỗi các tòa nhà văn phòng để khai thác cho thuê. Hiện nay trên thị trường văn phòng cho thuê tại Thành Phố Hồ Chí Minh có khoảng hơn 20 tổ chức cá nhân tham gia vào lĩnh vực này. Kinh nghiệm để khai thác thị trường này là bạn chọn thuê các tòa nhà văn phòng có vị trí tốt, thuận tiện lưu thông kết nốt, tòa nhà mới xây dựng, và trang thiết bị đầy đủ, 1 điểm rất quan trọng trong lĩnh vực này là bạn phải để ý vấn đề pháp lý: Tòa nhà phải được hoàn công, có giấy thẩm định phòng cháy chữa cháy đầy đủ, đồng thời phải có chức năng mục đích sử dụng là văn phòng. Để đầu tư tốt việc khai thác phân khúc này bạn cần lưu ý thêm là thuê hợp đồng dài hạn được thì từ 10 đến 15 năm, thương lượng vấn đề đặt cọc thanh toán có lợi cho mình cụ thể là đặt cọc 3 tháng thanh toán hàng tháng, hoặc cọc 4 -6 tháng và thanh toán hàng tháng. Vì kinh doanh văn phòng cho thuê là kinh doanh dòng tiền nên nếu bạn đàm phán được giòng tiền tốt thì tỷ lệ thắng cuộc bạn càng cao. Lúc bạn thuê được tòa nhà những tòa đầu tiên tỷ lệ lợi nhuận của bạn thấp, vì bạn khá tốn chi phí cho đội quản lý vận hành tòa nhà, bạn cần nhân rộng thuê thêm nhiều tòa nhà nữa để khai thác hết công suất làm việc của nhân sự, thường nếu quản lý tốt sẽ thu lợi nhuận thêm từ 1-1,5 $/m2/tháng.
Một hình thức na ná hình thức thuê tòa nhà văn phòng để cho thuê lại là: Quản lý vận hành tòa nhà văn phòng, đồng thời kèm theo điều kiện là độc quyền việc khai thác văn phòng cho thuê tại tòa nhà. Chủ nhà vẫn phải trả phí quản lý vận hành, đơn vị vận hành quản lý vừa có lời, lại vừa có lợi thế khai thác cho thuê văn phòng tại đây, chủ nhà vẫn phải trả phí môi giới văn phòng cho thuê. Hiện nay nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang làm việc rất tốt mảng này suốt hơn 20 năm qua như: CBRE, Savills, Colie…. Nhưng thời điểm này hình thức độc quyền dần biến mất bởi cạnh tranh trên thị trường văn phòng cho thuê ngày càng cao, năng lực khai thác sẽ ảnh hưởng đến cam kết giữa đơn vị vận hành quản lý và chủ đầu tư.
 

Đầu tư văn phòng cho thuê

Nhiều doanh nghiệp thuê sàn văn phòng trong các tòa nhà văn phòng hạng A, hoặc tòa nhà văn phòng hạng B sau đó đầu tư thiết kế nội thất và khai thác cho thuê lại, hình thức loại hình văn phòng này đang rất phổ biến và có xu hướng tăng trưởng mạnh, vì nhiều tổ chức doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng loại hình văn phòng này. Các loại hình: Không gian làm việc chung “coworking” văn phòng trọn gói, văn phòng chia sẻ “Share Office, văn phòng ảo “virtual Office”… Tại thời điểm kinh tế ổn định thì lĩnh vực này hoạt động cực kỳ hiệu quả, vì rất phù hợp với các doanh nghiệp, vừa và nhỏ, nhu cầu khách hàng lớn.
 

Đầu tư sàn văn phòng cho thuê lại

1.    Ưu và nhược điểm của hình thức đầu tư xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê
Ưu điểm của việc xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê là chủ động xây dựng tòa nhà văn phòng theo nhu cầu của thị trường, theo mục đích và khả năng của mình, khai thác được dài hạn, giữ được tài sản và được hưởng lợi từ việc giá trị bất động sản gia tăng “Chỉ có chủ đất xây tòa nhà cho thuê mới được hưởng, còn thuê đất đât xây không được”
Nhược điểm của việc xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê là tốn khá nhiều vốn vào việc đầu tư xây dựng tòa nhà, nhiều người bỏ tiền mua đất rồi xây, lại tốn thêm chi phí đầu tư để xây dựng tòa nhà. Đối với khách thuê đất để xây dựng tòa nhà thì tốn nhiều tiền đặt cọc và tốn thêm chi phí xây dựng. Mất nhiều thời gian cho khâu thiết kế, xin phép, và xây dựng tòa nhà.

2.    Ưu và nhược điểm của thuê tòa nhà văn phòng khai thác cho thuê lại
Ưu điểm là tiếp cận được nhiều nguồn tòa nhà cho thuê, vốn hóa bỏ ra ít hơn nhiều so với việc đầu tư mua đất, xây dựng tòa nhà cho thuê, có thể lựa chọn các tòa nhà theo nhu cầu của thị trường, khai thác được nhiều nguồn lợi thừ việc khai thác cho thuê như: Chênh lệch giá thuê sỷ và thuê lẻ, thu lợi từ vận hành quản lý tòa nhà, từ tiền điện, tiền % doanh số của các nhà mạnh, tiền quảng cáo, tiền khách bỏ cọc, dòng tiền…
Nhược điểm của của việc thuê tòa nhà văn phòng và khai thác cho thuê lại là: Do mình không phải chủ nhà vậy nên trong trường hợp xấu nhất là chủ nhà lấy tòa nhà lại bán thì dòng tiền bị chặn lại, phải đứng ra giải quyết chấm dứt hợp đồng với các khách đang thuê, hoàn lại tiền đặt cọc và bồi thường thêm khoản tiền đầu tư vào tòa nhà. Ngoài ra còn nhiều nhược điểm khác như thị trường xuống, giá thuê rớt, lợi nhuận giảm có thể lỗ, hoặc thiên tai, lũ lụt, dịch bệnh “Covid”…

3.    Ưu và nhược điểm của việc đầu tư thuê sàn văn phòng rồi cho thuê lại
Ưu điểm là chọn lựa được nhiều mặt bằng sàn văn phòng, dễ dàng mở rộng hệ thống, nhân rộng ra được, chi phí đầu tư ban đầu không cao bằng các loại hình kinh doanh văn phòng cho thuê khác. Nhu cầu nhiều nên sẽ tăng tính ổn định và tăng lợi nhuận, thanh khoản cao, nhờ khai thác được nhiều nguồn thu.
Nhược điểm của việc đầu tư thuê sàn văn phòng và cho thuê lại là: giống như việc thuê và cho thuê lại, mình không phải là chủ nhà nên tiềm ẩn những rủi ro ngoài ý muốn, làm mất tính ổn định và đôi khi thiệt hại về cả vật chất. Kinh doanh loại hình này thường ngắn hạn nên khách cọc ít thanh toán ít cụ thể cọc 1 tháng thanh toán hàng tháng, nên khách dễ đến và dễ đi ảnh hưởng đến dòng tiền.