Nguy cơ dư thừa condotel

Theo số liệu từ DKRA Việt Nam, trong năm 2017 cả nước có 14 dự án bất động sản biệt thự nghỉ dưỡng mới cung cấp cho thị trường khoảng 1.533 căn. Nguồn cung này sụt giảm mạnh, chỉ bằng bằng 70% so với năm 2016 (2.186 căn). Tỷ lệ tiêu thụ cũng tiếp tục giảm, đạt khoảng 53% (khoảng 809 căn), bằng 76% so với năm 2016 (1.061 căn).

Cụ thể, Kiên Giang, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu là 3 thị trường có tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ căn hộ mạnh nhất, lần lượt chiếm 43%, 28% và 16% tổng tiêu thụ cả nước. Phân khúc biệt thự ghi nhận lượng tiêu thụ tốt nhất trong quý II với 313 căn bán ra và lần lượt sụt giảm xuống 141 căn và 58 căn trong quý III và quý IV.

Về giá bán, những khu vực như Quảng Nam, Phú Quốc - Kiên Giang giá bán biệt thự dao động trung bình khoảng 15 - 40 tỷ đồng/căn. Những khu vực khác như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Khánh Hòa (Bãi Dài) mức giá trung bình khoảng 6 - 12 tỷ đồng/căn. Mức giá này còn tùy thuộc vào uy tín của chủ đầu tư.

Đối với những thương hiệu lớn như Vingroup, Sungroup, BIM, CEO giá bán thường cao hơn 10 - 15% mặt bằng chung trong cùng khu vực. Nhìn chung, ngoại trừ thị trường Phú Quốc, những khu vực khác đang có dấu hiệu giảm nhiệt cả cung và cầu.

Thị trường đã có sự phân hóa rõ rệt, những chủ đầu tư lớn, uy tín như Vingroup, Sun Group đều có tỷ lệ tiêu thụ tốt hơn mặt bằng chung toàn thị trường.

Theo DKRA, condotel là phân khúc bất động sản gây thất vọng nhất năm 2017 khi nguồn cung mới tăng nhưng lượng tiêu thụ lại giảm. Trong năm qua, thị trường đón nhận khoảng 22 dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, cung cấp ra thị trường khoảng 14.741 căn, tăng 12% so với năm 2016 (13.121 căn). Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 33% (khoảng 4.821 căn), bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn).

Nguồn cung dồi dào nhưng tỷ lệ hấp thụ của thị trường khá thấp, khoảng từ 40 - 50%, nhất là thị trường ở Khánh Hòa tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 19%. Khu vực này đã xuất hiện nguy cơ dư thừa nguồn cung trong thời gian tới.

Chưa kể, hàng loạt các dự án có quy mô lớn trên vài nghìn căn đã và sắp đưa ra trong thời gian cuối năm. Hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ 8 - 12%/năm thời gian 5 - 10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ từ 15 - 20 ngày/năm.

Tuy nhiên hiện nay chưa có luật quy định cụ thể về tính pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê và quy định chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu. Điều đó dẫn đến rủi ro cho những nhà đầu tư, khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án condotel.

Điểm sáng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là sự xuất hiện của loại hình boutique hotel, shophouse ở một vài dự án. Bước đầu dòng sản phẩm này đang được thị trường đón nhận và có tỷ lệ tiêu thụ tốt. Tuy nhiên hiện tại, số lượng các boutique hotel, shophouse còn khá hạn chế, chưa chịu tác động nguồn cung và chủ yếu mang tính thử nghiệm.