Dự báo thị trường văn phòng cho thuê năm 2016 - 2017

Gía thuê văn phòng tại TPHCM tiếp tục tăng trưởng.
Kinh tế Việt Nam đang trên đà hồi phục khi tổng sản phẩm quốc nội (GDP) và vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) tăng mạnh, tác động tích cực lên nhu cầu văn phòng cho thuê. Trong điều kiện mặt bằng trống còn ít và các điều kiện kinh tế vĩ mô ở thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) được cải thiện, một số chủ đầu tư đã tăng giá thuê của các tòa nhà văn phòng hạng A và B. Trong khi đó, tại Hà Nội, thị trường được dự đoán sẽ vẫn tiếp tục ổn định trong thời gian tới.

Tình hình hoạt động
Nhu cầu văn phòng hạng A và B đang gia tăng tại hai thành phố chính của Việt Nam. Ở Tp.HCM, các tòa nhà có diện tích sàn rộng rãi hiện khá ít. Những khách thuê lớn sẽ cần có kế hoạch lựa chọn mặt bằng văn phòng sớm trước thời hạn thuê kết thúc. Do đó, chủ đầu tư của một số tòa nhà hạng A đang có kế hoạch tăng giá thuê mặt bằng, mặc dù giá thuê hiện tại trên thị trường đang ở mức 46USD/m2/tháng. Vào Q3/2015, công suất trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A và B là 93%, tăng 2 điểm phần trăm theo năm. Công suất thuê của hạng A đạt mức cao nhất trong 6 năm qua với mức 96%. Nguồn cung tại Tp.HCM hiện chỉ có 9 tòa nhà, bao gồm cả dự án Vietcombank mới đi vào hoạt động. Các tòa nhà mới nhất đang trong giai đoạn xây dựng sẽ chỉ có Saigon Center Giai đoạn 2 và Ngôi Nhà Đức (Deutches Haus) dự kiến sẽ gia nhập thị trường vào Q3/2017. Ở Hà Nội, giá thuê của văn phòng hạng A và B trong Q3/2015 là 21USD/m2/tháng, giảm -0,2% theo năm. Nhu cầu thuê vẫn đang hồi phục, công suất trung bình đạt 81%, tăng 9 điểm phần trăm theo năm. Kinh tế vĩ mô hồi phục đã góp phần thúc đẩy nguồn cầu văn phòng hạng A và B trong thời gian qua và cả những quý sắp tới. Ngành tài chính, ngân hàng và bảo hiểm Khảo sát khách thuê vào tháng 09 năm 2015 cho thấy nhu cầu văn phòng hạng A và B ở cả hai thành phố phần lớn đến từ các công ty nước ngoài. Ở Tp.HCM, các công ty nước ngoài chiếm 76% diện tích thuê, trong khi tỷ lệ này ở Hà Nội là 66%. Nếu phân theo ngành thì các công ty tài chính, ngân hàng và bảo hiểm lại là khách thuê chủ yếu văn phòng hạng A và B ở cả hai thành phố, chiếm 28% ở Tp.HCM và 30% ở Hà Nội.

Nguồn cung tương lai
Thành phố Hồ Chí Minh:
Tính đến năm 2017, sẽ có khoảng 190.000 m2 sàn văn phòng hạng A và B mới ở Tp.HCM. Gần 77% nguồn cung này nằm ở khu vực trung tâm. Trong khi nguồn cung hạng A vẫn hạn chế, các tòa nhà hạng B mới sẽ có cơ hội phát triển nhờ vào vị trí tốt, dịch vụ quản lý tiêu chuẩn và các tiện nghi chất lượng, bao gồm cả công suất thang máy phù hợp. Quận 1 vẫn là vị trí được ưa chuộng nhất và mức độ cạnh tranh dự kiến sẽ tăng lên. Quận 3 và 7 là lựa chọn thay thế cho khách thuê cần thuê văn phòng diện tích lớn với giá thuê thấp hơn. Các vị trí quan trọng như Thủ Thiêm hiện đang được xây dựng bởi các nhà đầu tư có tiềm lực trong nước và quốc tế. Quá trình xây dựng sẽ thay đổi tích cực cảnh quan, kết nối hạ tầng thuận tiện, nâng cao môi trường sống và làm việc tại thành phố.Hà Nội: Tính đến cuối năm 2017, sẽ có thêm khoảng 460.000 m² diện tích văn phòng hạng A và B, tập trung chủ yếu ở khu vực nội thành và phía Tây thành phố. Chủ đầu tư sẽ phải tiếp tục cạnh tranh với nhau để thu hút khách thuê.
Nguồn cầu tương lai
GDP của Việt Nam dự kiến tăng trưởng tốt trong ba năm tới và nhiều ngành công nghiệp sẽ phát triển mạnh, tác động tích cực đến nhu cầu thuê văn phòng. Trong số 23 ngành thì tài chính, bảo hiểm và ngân hàng là những ngành sẽ có nhu cầu thuê văn phòng cao nhất. Nhu cầu này sẽ đến từ cả công ty trong nước và nước ngoài. Ở Tp.HCM, nhu cầu thuê văn phòng dự đoán sẽ tăng 13% vào năm 2016 và 14% vào năm 2017; trong khi ở Hà Nội, tỷ lệ gia tăng được dự đoán là
11% vào năm 2016 và 15% vào năm 2017.
Giá thuê tương lai
Phương pháp dự báo giá thuê văn phòng dựa trên 2 bước để đưa ra con số ước tính cho thị trường trong thời gian hai năm tới (2016 – 2017).
Bước 1: Dự báo nguồn cung và cầu trong tương lai. Dự báo nguồn cầu dựa trên diện tích hấp thụ hàng năm theo ngành. Nguồn cung mới hàng năm dựa trên thời gian hoàn thành của các dự án văn phòng tương lai.
Bước 2: Dự đoán giá thuê trung bình theo mô hình hồi quy, dựa trên việc cân bằng diện tích trống và nguồn cầu thuần hàng năm. Ở Tp.HCM, chúng tôi dự đoán giá thuê sàn văn phòng hạng A và B sẽ tăng khoảng 4% trong năm 2016 và 9% trong năm 2017. Những tòa nhà ở vị trí trung tâm có thể có giá thuê tăng đến 10%. Bên cạnh đó, ở Hà Nội, giá thuê trung bình của hạng A và B dự kiến tăng trưởng 4% trong năm 2016 và ổn định (giảm 3%) trong năm 2017.

Triển vọng
Trong thời gian ngắn hạn, nhu cầu từ các công ty nước ngoài vẫn sẽ cao. Các hiệp định thương mại như Hiệp định Đối Tác Xuyên Thái Bình Dương dự kiến sẽ thu hút và mở rộng các ngành kinh doanh đặc biệt là sản xuất, phân phối và hậu cần. Thời gian qua, GDP giữ mức tăng trưởng khả quan, cùng với sự gia tăng số lượng doanh nghiệp trong nước đăng ký mới khiến nguồn cầu nội địa được cải thiện. Khi nguồn cung mới hạn chế, nhiều khả năng giá thuê sẽ tăng trong ngắn hạn. Chiến lược quản lý bất động sản cho doanh nghiệp để tối ưu hóa diện tích và chi phí hiện đóng vai trò rất quan trọng. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường. Cơ sở hạ tầng sẽ thay đổi rất nhanh, bao gồm hệ thống tàu điện ngầm liên kết Thủ Thiêm với khu vực trung tâm hiện hữu. Các khách thuê yêu cầu diện tích thuê lớn với giá thuê hợp lý có rất ít lựa chọn, tuy nhiên trong khoảng năm năm tới sẽ có nhiều lựa chọn tốt hơn. Trong ngắn hạn, các công ty muốn mở rộng diện tích văn phòng sẽ có rất ít lựa chọn do diện tích sàn lớn còn hạn chế. Cơ hội kinh doanh tòa nhà văn phòng với thời gian cho thuê dài hạn là khá hấp dẫn nếu được khai thác một cách hiệu quả. Hiện nay, Việt Nam đã cho phép việc mua và bán loại hình bất động sản này. Thị trường văn phòng trong ngắn hạn sẽ có những chuyển biến thú vị trước khi các tòa nhà văn phòng mới được xây dựng. Trong trung hạn, các tòa nhà cũ, lỗi thời sẽ làm giảm giá trị của nguồn cung hiện tại, vì vậy việc cải tạo sẽ phải được cân nhắc.